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　　彩生活服務集團于週日晚公告2016年業績顯示，公司實現收入13.4億元，同比增長62%，相比我們預測值為10.3億元；同期核心淨利為2.67億元，同比增長4%，相比我們預測值為3.22億元，我們認為公司收入大幅增長而淨利基本持平的主要原因在于期內收購的大量物業以包幹制進行管理。【慧博投研資訊】我們將公司2017-2018年每股核心淨利分別下調至0.34元（同比增長26%）和0.42元人民幣（同比增長24%），並新增2019年預測值為0.50元（同比增長19%）。（慧博投研資訊）我們將目標價下調至6.20港元，維持買入評級。2016年業績。彩生活主要業務包括物業管理、工程服務和增值服務，2016年全年三項主營業務的收入貢獻分別為10.6億元（同比增長81%）凱發K8國際首頁、1.26億元（同比下降7%）和1.57億元（同比增長48%）。公司于2016年收購以包幹制管理的物業面積共計達2900萬平米，其收取的物業費作為收入全額確認，推動包幹制物業服務收入佔該業務板塊比例從2015年的34.9%大幅上升至2016年的56.5%，但由于其毛利率水平較低，約為20%（相比酬金制毛利率高達100%），影響物業管理業務板塊的毛利率從2015年46.8%下滑至35.6%。考慮到工程服務和增值服務板塊由于低毛利率業務佔比有所提升，其板塊毛利率均有不同程度下滑鋼構，由此導致公司綜合毛利率從2015年的54.9%下降至43.6%凱發K8國際首頁。此外，公司宣布派發末期股息為每股10仙港元，與2015年一致。

　　擴張戰略轉型。彩生活于2016年11月宣布與上海銀灣集團達成戰略合作協議，並通過增資擴股持有約6%股權，由此公司的首個小股操盤項目落地。我們認為入股銀灣集團是公司擴張戰略有所轉型的裡程碑，即公司拓展管理面積的主要驅動力之一將從大量收並購轉變為輕資產管理輸出。截至2016年末，公司合約在管面積增長23%至3.95億平米，同期合作服務面積為3.74億平米，由此公司平台服務面積共計達7.7億平米。公司管理層預計到2025年，彩生活社區平台服務面積將達到25億平米，意味著未來2016-25年間復合增長率約為14%凱發K8國際首頁凱發K8國際首頁。

　　增值服務發力六六寶貝txt下載。作為全球居住物業社區服務面積最大的服務運營商，彩生活自2014年便開始著手打造線上服務平台“彩之雲”，以便為社區居民提供多樣化的增值服務。具體來看，2016年彩生活住宅在30個項目中累計銷售4500餘套六六寶貝txt下載六六寶貝txt下載，管理層表示今年的銷售目標為一萬套；E維修日均單量超過10,000單凱發K8國際首頁，其中95%單量來自于業主家庭；E理財2016年全年累計投資總額達19億元，其中彩富人生貢獻達18億元。因此，隨著彩生活生態圈日漸成熟，我們預計未來幾年增值服務板塊對總毛利的貢獻佔比將從2016年的24.6%逐步提升至30-35%。

　　維持買入評級。我們看好公司在行業內的領先地位，以及在傳統物業管理提供穩健增長基礎上以增值服務拓寬業績增長來源的探索凱發K8國際首頁。考慮到公司需要1-3年時間將新收購的包幹制物業管理合約逐步轉換為按照酬金制管理，在此期間將一定程度上影響毛利率回升，我們將公司2017-2018年每股核心淨利分別下調至0.34元（同比增長26%）和0.42元人民幣（同比增長24%），並新增2019年預測值為0.50元（同比增長19%）。我們給予公司2017年16倍目標PE凱發K8國際首頁，對應新目標價為6.20港元（原目標價為6.57港元），考慮到目前股價較目標價存在約24%上升空間，我們維持彩生活買入評級建築行業，。

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